协议离婚时，房子分明白了，手续卡住了怎么办？

这些年，我处理了太多“离干净了，但又没完全干净”的案子。很多夫妻，能好聚好散地谈妥离婚条件，房子归谁、孩子跟谁，白纸黑字签了协议，红本换了绿本。大家都以为，这事儿翻篇了。可没过多久，一方又心急火燎地找上门来，话里话外都是委屈和不解：“王顾问，协议上明明写了房子归我，怎么现在卖不了也抵押不了？对方说好的配合，现在电话都不接了！”

你看，问题就出在这儿。协议离婚，离的是人身关系；那本离婚证，证明你们不再是夫妻。但协议里约定的财产，特别是房子，它的所有权转移，光靠一纸协议可不够。这就好比你们商量好了把一本书送给我，你也点头了，但书还在你家书架上，没递到我手里，那从法律上讲，这本书就还不是我的。

我经手过一个挺典型的案子。当事人小陈，和前妻协议离婚，两人唯一的一套共有房子约定归小陈所有，他按市价补偿前妻一笔钱。钱，小陈东拼西凑第一时间给了。两人也顺利办了离婚。小陈心想，房本上本来就是两个人的名字，现在自己单独拿着协议和离婚证，去房管局把前妻的名字去掉，换成自己一个人的，不就完了吗？

结果，他去了就被“打”回来了。房管局的工作人员很客气，但态度明确：办理夫妻离婚房产过户，需要双方共同到场，带着身份证、户口本、离婚证、离婚协议，并且共同申请。如果一方不来，就必须出示法院的判决书或者调解书。小陈的前妻呢？拿了钱之后，觉得事不关己，又以“工作忙”、“在外地”为由，各种推脱，后来干脆不接电话了。小陈拿着那份双方签了字的离婚协议，一点办法都没有，房子在法律上，依然是他和前妻共有的状态。

这就是最大的一个“坑”：误把《离婚协议》当成“万能过户单”。那份协议，是你们之间的合同，约束的是你们两个人。但房子这种不动产，它的产权归属由国家登记机构说了算，要以登记簿上的名字为准。想变更登记，就必须履行法定的申请程序，而这个程序，原则上必须双方配合。

那遇到对方不配合，我们是不是就束手无策了？当然不是。法律给了你救济的路径。这时候，那份你们亲手签的《离婚协议》，就从“一份合同”变成了“最有力的证据”。你可以据此，向法院提起诉讼。别一听“诉讼”就头大，这个官司和你想象中剑拔弩张的离婚官司不一样。

你告的不是“我要离婚”，而是“请法院确认我们离婚协议有效，并判决对方履行协议配合我过户”。因为离婚事实已经存在，争议焦点非常明确，就是那份协议的执行问题。这种诉讼相对清晰，你手握协议，胜诉的概率极高。法院的判决书或调解书一旦生效，就具有强制执行力。届时，如果对方还是冥顽不灵，你可以凭生效法律文书单独去房管局办理过户，或者申请法院强制执行，由法院向登记机构发出协助执行通知书，直接搞定。这条路，是把你们双方的“私人约定”，通过国家司法机关，升级为“具有强制执行力的法律命令”。

道理讲明白了，我们说说，怎么在签协议的时候就提前预防，给自己铺好路。我的建议是，在签署离婚协议的同时，不妨多想一步。如果条件允许，最好在办理离婚登记前，就拉着对方一起去房管局，依据即将签署的协议内容，申请办理房产的产权变更手续。虽然理论上离婚证是前提，但实践中很多地方允许凭已达成一致的离婚协议提前启动流程，或者至少在办理离婚登记的当天，立马一起去办过户。这叫“一气呵成”，不留给对方反悔或拖延的机会和时间差。

如果因为贷款未还清等问题无法立即过户，那就在离婚协议里，把后续配合的义务写得清清楚楚、明明白白。不要只写“房子归甲方”，而要加上“乙方应在收到补偿款后X日内，无条件配合甲方办理房屋产权过户登记手续，因办理手续产生的一切税费由X方承担。若乙方逾期不配合，每逾期一日，应向甲方支付违约金XX元。” 白纸黑字，既是约定，也是震慑。

几个你心里可能正犯嘀咕的问题，我唠唠我的看法：

1. 协议里房子归我，贷款没还清，银行不同意变更主贷人，对方又不愿继续共同还贷，怎么办？ 这是实务中最棘手的情况之一。光有协议，动不了银行的贷款合同。比较务实的办法是，在协议里明确：房子归你，剩余贷款也由你负责偿还。同时，约定对方在你还清贷款、解除抵押后，有义务配合过户。为了保障你的权益，可以设定一个较长的履行期限，并约定高额的违约金。你也可以考虑自己筹措资金提前还贷，或者与银行协商（虽然很难）转按揭。核心是，在协议里把这种复杂情况下的履行步骤和违约责任框死。

2. 对方就是耍无赖，不露面、不接电话，起诉有用吗？ 有用，而且这是解决“耍无赖”最正规、最有效的途径。法院可以公告送达法律文书。他不出庭，法院可以缺席审理。只要你的证据（离婚证、协议）真实有效，法院完全可以根据现有证据做出判决。判决生效后，主动权就完全在你手里了。

3. 离婚好几年了，当初协议房子归对方，现在才发现他/她一直没过户，对我有风险吗？ 风险很大。只要房子还在你们双方名下，法律上它就还是你们的共同财产。如果对方在外欠债，债权人有可能申请查封这套房产；如果对方再婚，也可能产生复杂的权属纠纷。对你而言，它可能是一个潜在的债务“坑”。建议尽快联系对方，督促其办理过户，如果对方不配合，同样可以考虑起诉要求其履行协议。

4. 我们自己手写了一份协议，双方签了字，没去民政局备案，有效吗？ 关于财产分割部分的约定，在你们办理离婚登记后，是有效的。但最大的风险在于，如果你们后来去民政局，用了另一份格式化的协议，那么通常以民政局备案的那份为准。所以，务必确保你们最终提交并备案的协议，和你们商定好的内容完全一致。最保险的做法，就是只签一份，并以此办理备案。